除了限購(gòu)和降低二套房杠桿，上海內(nèi)容還對(duì)投機(jī)炒作多有約束，包括企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，如果其交易對(duì)象為個(gè)人，也將嚴(yán)格按照限購(gòu)政策執(zhí)行；同時(shí)，為進(jìn)一步規(guī)范交易行為，限購(gòu)審核將前置至交易備案環(huán)節(jié)。

一位置業(yè)法律顧問(wèn)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，這是因?yàn)檫^(guò)去房地產(chǎn)交易執(zhí)行的是限購(gòu)審核在網(wǎng)簽之后，現(xiàn)在先查限購(gòu)資格再簽交易合同是補(bǔ)上了缺口。
那么，上海管理層為何這次？樓市過(guò)熱是明顯的原因。根據(jù)易居研究院提供的數(shù)據(jù)，今年前兩個(gè)月，上海純商品住宅銷售均價(jià)分別為35911元/平方米、36381元/平方米，同比上漲25.6%、24.2%，接連突破11月34763元/平方米的銷售均價(jià)，創(chuàng)下歷史新高；面積更是同比增長(zhǎng)77.2%、68.7%，相比底同比增速提高了30～40個(gè)百分點(diǎn)，增幅驚人。
截至2月底，上海新建純商品住宅庫(kù)存總量為937萬(wàn)平方米，同比下降了26.9%，環(huán)比下降6.2%。易居研究院院長(zhǎng)丁祖昱對(duì)記者分析。
記者從一位地產(chǎn)圈高層處還聽(tīng)到一種分析稱，去年3月底松綁房地產(chǎn)的初衷是為了三四線城市去庫(kù)存，但眼下樓市的現(xiàn)狀卻令去庫(kù)存陷入怪圈。這也解釋了為什么武漢、南京、深圳會(huì)在上海發(fā)布的同一天宣布調(diào)控政策。
來(lái)自統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)佐證了這種看法：2月
　　一、
　　二、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比均上漲，但漲幅分別比上一個(gè)月擴(kuò)大0.5、0.1和0.1個(gè)百分點(diǎn)，城市間房?jī)r(jià)漲幅差距正進(jìn)一步擴(kuò)大，一線城市和個(gè)別熱點(diǎn)二線城市漲幅遠(yuǎn)高于其他城市。
另一方面，記者也注意到，上海一直是執(zhí)行限購(gòu)的城市之一。2010年9月29日，發(fā)布要求，10月7日，上海就初次發(fā)布了滬版限購(gòu)令，規(guī)定本市和外省市居民都只能新購(gòu)一套商品住房；2011年1月31日，在正式頒布限購(gòu)令要求一線城市嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)之后的第五天，上海就更新了限購(gòu)令，要求非戶籍人士買房必須繳滿一年社保；此后，上海不斷加碼限購(gòu)。
上海房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大跌？
從管理層的調(diào)控預(yù)期看，新政頒布后希望市場(chǎng)變化呈現(xiàn)滯漲、量縮、價(jià)跌，如今滯漲和量縮都立竿見(jiàn)影，但對(duì)是否價(jià)跌的看法卻出現(xiàn)分化。上海留學(xué)落戶除了指戶數(shù)和人口之外，內(nèi)地常以它代替“戶籍”，即民政公安部門以戶為單位，登記本地居民的冊(cè)子。
有從事房產(chǎn)政策研究的人士指出，滯后一期的房?jī)r(jià)指數(shù)對(duì)當(dāng)期房?jī)r(jià)指數(shù)的影響高達(dá) 98%，并且在 12 個(gè)月內(nèi)，前期房?jī)r(jià)對(duì)現(xiàn)期房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)率超過(guò) ，這表明房地產(chǎn)市場(chǎng)影響價(jià)格的重要因素是購(gòu)房者預(yù)期，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控的關(guān)鍵也在于調(diào)整消費(fèi)者的預(yù)期。
該人士對(duì)記者坦言。
中金公司經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅也認(rèn)為，過(guò)往多年的實(shí)踐已證明，需求端調(diào)控在長(zhǎng)期是基本無(wú)效的，限購(gòu)、提高首付比例、增加交易稅等需求端調(diào)控手段，并未能制止過(guò)去5年的房?jī)r(jià)上漲。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù)，以2010年調(diào)控周期開(kāi)始為基準(zhǔn)，上海房?jī)r(jià)5年仍然上漲37.6%。
而記者注意到，自二季度以來(lái)，層面出臺(tái)的樓市利好政策刺激不斷，以往積壓的購(gòu)房需求確實(shí)得以集中釋放，量迅速回升且達(dá)到近幾年的峰值。其中，二手商品住宅量同比上漲近一倍，其量2662萬(wàn)平方米是一手商品住宅量1310萬(wàn)平方米的兩倍，可見(jiàn)二手房市場(chǎng)量之巨。
華泰證券撰文稱，當(dāng)前樓市呈現(xiàn)出更多的貨幣現(xiàn)象,但這一次的調(diào)控并未針對(duì)貨幣手段進(jìn)行收緊,按照過(guò)去行政管控和貨幣管控同時(shí)收緊的時(shí)效性看,都在半年后出現(xiàn)樓市降溫,預(yù)計(jì)這一次的降溫時(shí)間將略有后移,由于需求限制,上海銷量將出現(xiàn)下降,但在改善性和投資性需求支持下,房?jī)r(jià)變化將較小。留學(xué)生落戶上海留學(xué)人員是指公派或自費(fèi)出國(guó)（境）學(xué)習(xí)，并獲得國(guó)（境）外大學(xué)本科學(xué)歷、學(xué)士學(xué)位（含）以上的人員；在國(guó)內(nèi)獲得大學(xué)本科（含）以上學(xué)歷或中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格，并到國(guó)（境）外高等院校、科研機(jī)構(gòu)進(jìn)修一年（含）以上的訪問(wèn)學(xué)者或進(jìn)修人員。落戶上海申辦落戶人員年齡距法定退休年齡須五年以上。屬于國(guó)家認(rèn)定的高層次人才或者具有特殊專長(zhǎng)并為本市緊缺急需的海外高層次留學(xué)人員，年齡可適當(dāng)放寬，但須由用人單位先向上海市人力資源和社會(huì)保障局(上海市外國(guó)專家局)申報(bào)，經(jīng)審核同意后受理。
據(jù)悉，中國(guó)目前廣義的貨幣供應(yīng)量 M2 高居世界位，M2 與 GDP 的比值已高達(dá) 1.9：1，這意味著中國(guó)金融市場(chǎng)中有太多閑錢，而沒(méi)有相應(yīng)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)來(lái)承載，泡沫由此而生。
上述房地產(chǎn)研究人士對(duì)記者解釋。
不過(guò)，也有不愿具名的分析人士直接對(duì)記者指出，對(duì)于移民繁多的上海而言，嚴(yán)厲的限購(gòu)政策容易造成制度瑕疵和道德風(fēng)險(xiǎn)，就一項(xiàng)公共政策而言有失公平性，也不利于長(zhǎng)期人才輸入，尤其是現(xiàn)在的調(diào)控很大程度上仍是限制剛需購(gòu)買，而調(diào)控市場(chǎng)的根本還是應(yīng)該盡快推出房產(chǎn)稅等，增加投機(jī)持有的成本。